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상가 계약을 체결할 때면 계약기간을 정하게 되는데, 처음에 정한 계약기간을 다 채우면 임대차계약은 기간만료로 종료하게 되고, 임차인은 부동산을 비워줘야 합니다. 이때 임차인이 계약 갱신을 요구하면 임대인은 거부할 수 없고 계약을 갱신해주어야 하는 권리를 계약갱신요구권이라고 합니다.
위 계약갱신요구권은 10년의 기간을 적용받게 되는데(2018. 10. 16. 이전 계약은 5년), 헌법재판소는 2021. 11. 8. 상가임대차보호법은 정당한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있으므로 임대인과 임차인의 권리 중에 한 쪽만 일방적으로 희생하는 결과가 나오지 않도록 하였으므로 합법이라고 했습니다.
갱신요구권은 10년을 초과하지 않는 범위에만 행사할 수 있는데, 매 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전에 갱신하겠다는 의사표시를 해야 하고, 갱신되는 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 체결된 것으로 봅니다. 그리고 위 갱신청구권의 행사는 의사표시이므로 전화통화나 문자 등으로 가능하지만 계약이 갱신되었다는 사실을 인정받기 위해서는 통화녹음 등 자료가 보관되어 있어야 합니다. 그러므로 내용증명으로 통지하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
한편, 임대인은 3기의 차임이 연체되거나, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 하는 경우 또는 임대인의 재건축 계획 등이 있는 경우에는 계약해지를 할 수 있습니다.
그리고 가끔씩은 임차인과 임대인이 서로 아무런 말 없이 계약기간을 도과하는 경우도 있는데, 이 경우를 묵시적 갱신이라고 하고, 이때에도 갱신청구권을 행사할 수 있습니다만, 묵시적 갱신의 경우에는 계약기간을 1년으로 보기 때문에 그 기간 중 계약 만기 6개월전부터 1개월 전에 갱신청구 의사가 임대인에게 도달되도록 해야 합니다.
주택임대차의 경우에는 조금 차이가 있는데, 2020. 12. 10.부터 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 이때에는 계약 만기 6개월전부터 2개월 전에 갱신청구 의사가 임대인에게 도달되어야 하고, 4년까지만 보장됩니다. 다만, 묵시적 갱신을 해 온 경우에는 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 1회의 갱신청구권을 행사 할 수 있습니다.
(법무법인 믿음 대표 전화 055-715-1515)
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