"집값이 또 오르기 시작했다."

 

2025년 들어 수도권 아파트 가격이 다시 상승 곡선을 그리고 있다. 서울 강남구 일부 단지는 전년 대비 10% 이상 올랐고, 경기도 신도시 지역도 상승세가 뚜렷하다. 부동산 거래량도 증가하며 시장에 다시 '열기'가 감돌고 있다. 이재명 정부 출범 1년도 채 되지 않아 부동산 시장이 다시 들썩이는 것이다.

 

이 광경은 너무나 익숙하다. 문재인 정부 시절, 수도권 집값은 임기 내내 폭등했다. 2017년 5월 출범 당시 서울 아파트 평균 매매가는 6억 원대였으나, 2022년 퇴임 무렵에는 11억 원을 넘어섰다. 5년 만에 거의 두 배가 된 것이다. 강남 재건축 아파트는 30억 원을 돌파했고, 분당과 일산 같은 신도시도 10억 원대로 치솟았다.

 

그 결과는 참담했다. 2030세대는 절망했고, 민주당을 떠났다. "아무리 일해도 집을 살 수 없다"는 박탈감이 청년층을 휩쓸었고, 2022년 대선에서 민주당 후보였던 이재명은 윤석열에게 0.73%포인트 차이로 패배했다. 수도권에서 특히 2030 남성의 이탈의 영향이 컸다. 결국 부동산 폭등이 민주당 정권을 무너뜨린 것이다.

 

그런데 역사가 반복되고 있다. 이재명 정부 출범 후 불과 10개월 만에 수도권 집값이 다시 오르기 시작한 것이다. 우연의 일치일까? 아니면 민주당과 부동산 사이에는 어떤 '악연'이 있는 것일까?

 

1. 부동산 폭등, 민주당만의 문제는 아니다

 

표면적으로 보면 민주당 정권하에서 집값이 폭등한 것은 사실이다. 문재인 정부는 25차례가 넘는 부동산 대책을 내놓았지만 모두 실패했다. 종합부동산세 강화, 다주택자 양도세 중과, 대출 규제, 분양가 상한제 등 온갖 규제를 쏟아냈지만 집값은 오히려 더 올랐다. "정부가 규제를 강화한다는 것은 집값이 더 오를 것이라는 신호"라는 자조 섞인 말까지 나왔다.

 

그러나 한국의 부동산 문제를 민주당 정권 탓만으로 돌리는 것은 본질을 호도하는 것이다. 부동산 폭등은 특정 정권의 정책 실패가 아니라, 한국 사회의 구조적 모순이 집약된 결과이기 때문이다.

 

첫째, 국토 발전의 극심한 불균형이다. 대한민국 국토 면적의 11.8%에 불과한 수도권에 전체 인구의 50.5%(약 2,600만 명)가 몰려 있다. 서울만 해도 605㎢에 950만 명이 산다. 이는 세계에서 가장 높은 인구 밀집도 중 하나다.

 

왜 수도권에 이렇게 사람들이 몰리는가? 일자리와 교육 때문이다. 대기업 본사의 90% 이상이 수도권에 있고, SKY를 비롯한 주요 대학도 수도권에 집중돼 있다. 좋은 일자리를 얻으려면, 자녀에게 좋은 교육을 시키려면 수도권으로 와야 한다. 지방에는 기회가 없다.

 

수요는 폭발하는데 공급은 제한적이다. 서울은 이미 개발 가능한 땅이 거의 없다. 개발 가능한 땅이 거의 없고, 애써 그린벨트를 해제해 신도시를 건설해도 수도권 집중만 심화될 뿐이다. 이렇듯 국토 불균형 발전으로 인한 수요-공급의 불균형이 집값을 끌어올리는 일차적 요인이다.

 

둘째, 만성적 경제불황과 투자처 부재다. 한국 경제는 이미 오래전부터 저성장 국면에 접어들었다. 2010년대 이후 연평균 경제성장률은 2%대로 떨어졌다. 재벌 대기업 중심의 수출 주도형 경제 모델은 한계에 부딪친지 오래다. 중국의 부상으로 제조업 경쟁력은 약화됐고, 내수 시장은 빈부격차와 가계부채로 침체됐다.

 

경기를 살리기 위해 정부는 그간 틈만 나면 돈을 풀었다. 기준금리를 낮추고, 재정을 확대하며, 유동성을 공급했다. 그러나 이 돈이 생산적 투자로 향하지 않는다. 기업은 투자처를 찾지 못해 사내 유보금만 쌓아놓고, 가계는 부동산으로 몰렸다. 갈 곳 없는 유동성이 자산 시장으로 흘러들어 가면서 집값을 끌어올린 것이다.

 

셋째, 재벌체제의 구조적 모순이다. 한국 경제는 소수 재벌이 지배한다. 삼성, 현대, SK, LG 등 10대 재벌의 매출이 GDP의 60%를 넘는다. 이들은 막대한 이윤을 창출하지만, 그 이윤은 사회로 환원되지 않는다. 재벌 총수 일가가 세습하고, 사내 유보금으로 쌓아두며, 주주 배당으로 빠져나간다.

 

노동자의 임금은 정체되고, 중소기업과 자영업자는 쪼그라든다. 빈부격차는 확대되고, 중산층은 무너진다. 그러나 재벌은 여전히 막대한 부를 축적한다. 이 돈은 어디로 가는가? 강남 부동산, 타워팰리스, 한남동 빌라로 간다. 재벌과 고소득층의 자산 축적 수단이 부동산이 되면서, 집값은 서민들이 감당할 수 없는 수준으로 치솟는다.

 

결국 한국의 부동산 문제는 단순한 수요-공급 불균형 때문이 아니다. 그것은 국토 불균형 발전, 만성적 경기침체, 재벌체제의 모순이 복합적으로 얽힌 구조적인 문제다. 민주당 정권이든 국민의힘 정권이든, 이 구조를 건드리지 않는 한 부동산 문제는 결코 해결될 수 없다.

 

2. 이재명 정부, 또다시 같은 길을 걷는가?

 

그렇다면 이재명 정부는 이 구조적 문제를 해결하기 위해 무엇을 하고 있는가? 안타깝게도 답은 "거의 아무것도 하지 않고 있다"이다.

 

이재명 정부의 경제정책은 '적극적 재정 확대'와 '소비 진작'에 초점이 맞춰져 있다. 출범 직후 추가경정예산을 편성해 재정적자를 확대했고, 전 국민 대상 '소비 쿠폰'을 두 차례 지급했다. 1차 때 일반 국민 기준 1인당 15만 원, 2차 때 소득 상위 10%를 제외한 국민에게 1인당 10만 원을 지급했다. 내년에는 전국 7개 군에서 매달 15만 원씩 2년간 지급하는 농어촌 기본소득 시범사업이 시행될 예정이다.

 

이재명 대통령은 "경기침체를 막고 내수를 살리기 위해서는 과감한 재정 투입이 필요하다"고 강조한다. 이는 전형적인 케인스주의적 경기 부양책이다. 이론적으로는 틀린 말이 아니다. 당연히 경기침체기에는 정부가 재정을 확대해 수요를 창출해야 한다.

 

그러나 문제는 이 돈이 어디로 가느냐다. 소비 쿠폰으로 지급된 돈은 일시적으로 소비를 늘릴 수는 있지만, 구조적 문제가 해결되지 않은 상태에서 유동성만 확대하면 결국 그 돈은 다시 자산 시장으로 흘러든다.

 

2025년 현재 한국의 시중 유동성은 4,400조 원을 기록하여 사상 최고 수준이다. 기준금리는 여전히 낮고, 정부는 재정을 확대하며, 대기업들은 2,801조라는 막대한 사내유보금을 쌓아두고 있다. 그런데 이 돈이 투자될 곳이 없다. 제조업은 중국과의 경쟁으로 수익성이 낮고, 내수 시장은 빈부격차로 성장 동력이 약하다.

 

그렇다면 이 돈은 어디로 가는가? 결국 주식과 부동산이다. 2024년 하반기부터 코스피가 반등하기 시작했고, 2025년 들어 수도권 집값이 다시 오르기 시작한 것은 결코 우연이 아니다. 구조 개혁 없는 유동성 확대는 필연적으로 자산 가격 상승으로 귀결된다.

 

3. 근본 대책은 어디에 있는가?

 

이재명 정부가 진정으로 부동산 문제를 해결하고 싶다면, 구조적 개혁에 나서야 한다. 

 

첫째, 국토 균형 발전이다. 수도권 집중을 해소하지 않고서는 부동산 문제를 해결할 수 없다. 진정한 국토 균형 발전은 단순히 지방에 예산을 더 투입하는 것이 아니다. 대기업 본사를 지방으로 이전시키고, 주요 대학을 지방에 분산시키며, 지방 산업을 육성해 양질의 일자리를 창출해야 한다. 세종시처럼 행정 수도를 만들고, 혁신도시를 확대하며, 지방 거점 도시를 집중 육성해야 한다.

 

그러나 이재명 정부는 국토 균형 발전에 대한 구체적 계획을 내놓지 않고 있다. 이것은 재벌과 기득권의 강력한 저항에 부딪힌다. 삼성이 서울을 떠나 부산으로 가겠는가? 서울대가 대전으로 이전하겠는가? 강남 부동산을 보유한 고소득층이 지방 분산을 찬성하겠는가? 구조 개혁은 기득권과의 정면충돌을 의미한다. 이재명 정부는 이 싸움을 할 준비가 되어 있는가? 

 

오히려 최근 부동산 정책 중심에 선 고위 관료들이 문제를 일으키고 있다. 이상경 국토부 차관은 지난해 경기도 분당에 33억 5천만원짜리 아파트(117㎡)를 아내 명의로 사들여 소유권 등기 전에 14억 8천만원에 전세계약을 했다. 이는 세입자에게 돈 빌려 집 사는 전형적 갭투자다. 이억원 금융위원장은 2013년 서울 강남구 개포동 주공 1단지 아파트를 전세 끼고 대출까지 받아 사서, 최근 재건축이 완료돼 40억원 안팎에 거래되는 새 아파트(125㎡)의 주인이 됐다. 이 역시 전형적인 갭투자다. 이런 민주당 정권이 제시하는 정책을 누가 믿고 따르겠는가?

 

둘째, 재벌체제 개혁이다. 재벌의 독과점을 해체하고, 이익을 사회로 환원시키며, 중소기업과 노동자에게 공정한 몫을 배분해야 한다. 그래야 빈부격차가 줄어들고, 중산층이 두터워지면서 내수시장이 살아날 수 있다.

 

구체적으로는 순환출자 금지, 일감 몰아주기 규제 강화, 대주주 지배구조 개혁, 하청노동자 직접 고용, 중대재해 처벌 강화, 노동조합 권리 보장 등이 필요하다. 나아가 국민연금을 통한 경영 감시 강화와 함께 재벌 기업의 단계적 공기업화까지 논의해야 한다.

 

그러나 이재명 정부는 재벌 개혁에 대해서 침묵하고 있다. 오히려 "기업 친화적" 정책을 강조하며 재벌과의 협력을 모색하고 있다. 재벌체제를 건드리지 않으면서 경제구조를 바꿀 수 있다고 생각하는가?

 

셋째, 부동산의 공공성 강화다. 집은 투기 수단이 아니라 삶의 터전이어야 한다. 그러나 한국에서 부동산은 가장 확실한 재산 증식 수단이 되어버렸다. 이것을 바꾸려면 공공임대주택의 대폭 확대, 토지 공개념 도입, 부동산 불로소득 환수, 다주택자 중과세 강화 등이 필요하다.

 

특히 공공임대주택 비율을 OECD 평균 수준인 20%까지 끌어올려야 한다. 현재 한국의 공공임대주택 비율은 8% 수준에 불과하다. 싱가포르는 80%, 네덜란드는 30%, 영국은 18%다. 공공임대가 충분하면 집값이 아무리 올라도 서민들은 안정적으로 살 곳을 확보할 수 있다.

 

그러나 이재명 정부의 공공임대주택 공급 계획은 미흡하다. 여전히 민간 분양 중심이고, 공공임대는 부족하다. 집 없는 서민들에게 집을 사라고 하지 말고, 평생 안심하고 살 수 있는 공공임대를 제공하라.

 

4. 역사는 반복된다: 부동산 실패와 정권 교체

 

이재명 정부가 지금처럼 간다면, 결과는 불을 보듯 뻔하다. 유동성은 계속 확대되고, 구조 개혁은 이뤄지지 않으며, 수도권 집값은 다시 폭등할 것이다. 2030세대는 또다시 절망하고, 민주당을 떠날 것이다.

 

그리고 2027년 또는 2032년, 민주당은 다시 정권을 잃을 것이다. 문재인 정부가 부동산 폭등으로 윤석열에게 정권을 넘겨줬듯이, 이재명 정부도 같은 이유로 정권을 잃을 것이다. 그것도 최악의 경우, 내란을 일으킨 세력에게 정권을 넘겨줄 수 있다.

 

윤석열 전 대통령을 지지하는 세력은 여전히 존재한다. 보수 유튜버들은 "이재명 정부는 경제를 망치고 있다", "집값이 다시 폭등하고 있다"며 선동하고 있다. 만약 이재명 정부가 부동산 문제를 해결하지 못하고 집값이 폭등한다면, 민중들의 분노는 다시 보수 세력에게 유리하게 작용할 것이다.

 

"민주당은 집값을 잡지 못한다." 이것이 대중적 인식으로 굳어지면, 민주당의 미래는 없다. 2030세대는 "민주당이든 보수당이든 다 똑같다"며 정치에 등을 돌릴 것이고, 일부는 극우 포퓰리즘에 현혹될 것이다. 그렇게 되면 한국 민주주의는 다시 위기에 빠진다.

 

진정한 해법은 구조 개혁이다. 국토 균형 발전, 재벌체제 개혁, 부동산 공공성 강화. 이 세 가지 없이는 부동산 문제를 결코 해결할 수 없다. 이것은 기득권과의 정면충돌을 의미하며, 쉬운 길이 아니지만, 이것만이 유일한 길이다.

 

민주당과 부동산 사이에 '악연'이 있는 것이 아니며, 민주당이 구조 개혁을 회피하고 있을 뿐이다. 한국사회에서 구조 개혁을 철저히 할 수 있는 세력은 오직 노동자계급과 진보진영만이 유일하다. 진보진영은 이럴 때일수록 적극적이고 과감하게 사회 대개혁에 대한 해법을 제시하고 대안 세력으로 나서야 한다.

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